Économique, le partage d’un logement est une pratique très en vogue. Mais en cas d’impayé ou de départ d’un colocataire, le bon plan peut virer au cauchemar… Nos conseils avant de signer un bail, en cours de location ou au moment de quitter le logement.

En pleine rentrée universitaire, trouver un logement fait partie des priorités pour bon nombre d’étudiants. De nombreuses options s’offrent à eux : résidence étudiante ou cité U, chambre chez l’habitant, studio meublé ou encore colocation.

Moins cher et plus convivial

Cette dernière solution présente un vrai avantage financier : en partageant les coûts, les colocataires bénéficient souvent d’un espace plus important que s’ils louaient un logement en solo.

Le concept attire aussi pour sa convivialité. Mais attention, la bonne entente peut virer au casse-tête si l’on n’est pas vigilant lors de la signature du bail.

Gare aux mauvaises surprises

Le colocataire doit se poser plusieurs questions essentielles pour éviter les mauvaises surprises. Que se passe-t-il si l’un des colocs ne paie pas sa part ? Pourrai-je rester dans l’appartement si mon colocataire décide de partir ? Mes parents se sont portés caution : sont-ils garants pour tout le monde ? Pourrai-je récupérer mon dépôt de garantie lors de mon départ ?

Ce dossier fait le tour d’horizon des droits et des devoirs de chacun.

Les éléments à vérifier avant de signer

En signant le contrat de location – ou « bail » –, vous accédez au statut officiel de locataire, ce qui vous permet de bénéficier des mesures protectrices offertes par la loi. Attention à bien lire les clauses de ce bail.

Tous signataires !

Tous les colocataires doivent signer le bail, ou des avenants au bail au fur et à mesure des départs et des arrivées. C’est la garantie pour le locataire d’occuper un logement en toute légalité et de voir ses droits protégés en cas de litige.

Attention ! Dans le cas contraire, il s’agit juridiquement d’une sous-location, ou d’un simple hébergement qui doit théoriquement être fait à titre gratuit. Pour le propriétaire, vous serez alors considéré comme un occupant sans droit ni titre et vous risquez, le cas échéant, de devoir plier bagage du jour au lendemain, sans préavis.

Pensez au changement de coloc

Autre danger : si votre nom ne figure pas au bail, vous êtes entièrement à la merci du locataire en titre. En clair, s’il décide de quitter les lieux, vous devrez également partir, sauf à parvenir à négocier avec le bailleur.

Assurez-vous, avant de signer le contrat, qu’il ne prévoie pas la résiliation pure et simple du bail en cas de départ d’un seul colocataire.

Et même s’il ne prévoit rien de tel, faites préciser par écrit que, dans cette hypothèse, un nouveau colocataire pourra s’installer. Quitte à ce que le bailleur, en contrepartie, exige d’agréer celui que vous lui présenterez.

La clause de solidarité

Très sécurisante pour les propriétaires, la clause par laquelle les colocataires « se déclarent solidaires » ou « s’engagent solidairement » figure dans la plupart des contrats de location. Elle peut s’avérer très pénalisante pour les colocataires.

À quoi vous engage-t-elle exactement ? En cas d’impayés d’un ou de plusieurs de vos colocataires, vous serez tenu de régler à leur place les loyers et les charges jusqu’au terme du bail ou de la période de renouvellement en cours. Donc, parfois, après votre départ !

Les avancées de la loi Alur

Heureusement, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi « Alur » du 24 mars 2014) protège désormais mieux le colocataire sortant. En effet, pour tous les contrats conclus à partir du 27 mars 2014, le colocataire sortant cesse d’être solidaire dès qu’un remplaçant est inscrit sur le bail ou, à défaut de remplaçant, six mois après son départ.

En revanche, si le bail ne précise rien, les locataires sont considérés comme non solidaires. Le bailleur ne pourra donc pas vous réclamer le paiement de la part du colocataire créancier. Vous ne pourrez être poursuivi que pour le paiement de votre quote-part.

La caution

Pour se prémunir contre les impayés, la plupart des bailleurs demandent aux colocataires une caution. En se portant garants, les parents (par exemple) s’engagent à payer à la place de leur enfant s’il ne peut régler lui-même son loyer et ses charges.

Mais attention, le propriétaire exige le plus souvent une caution dite « solidaire ». Les parents sont alors tenus au paiement des loyers et des charges pour l’ensemble des colocataires, même après votre départ.

Heureusement, la loi Alur limite là aussi la durée de l’engagement (pour les contrats signés à partir du 27 mars 2014) : leur responsabilité cesse dès qu’un nouveau colocataire prend votre place ou, sinon, au terme des six mois suivant votre départ. Cette nouvelle règle devrait éviter aux garants de se retrouver à devoir payer, pendant des années, le loyer à la place de quelqu’un qu’ils ne connaissent peut-être même pas…

Une nouveauté pour les étudiants

Si vous êtes étudiant âgé de moins de 28 ans et que vos parents ne peuvent ou ne veulent pas se porter garants, vous pouvez demander à bénéficier de la caution locative étudiante (Clé) garantie par l’État, un nouveau dispositif géré par les Crous. Cette garantie est personnelle : chaque colocataire doit donc faire une demande. Mais si le bail comporte une clause de solidarité, la garantie ne sera attribuée qu’à un seul des étudiants colocataires représentant l’ensemble de la colocation.

Meublés et logements vides, une même réglementation

Avant la loi Alur du 24 mars 2014, le locataire d’un logement meublé était moins bien protégé que le locataire d’un logement loué vide. Désormais, la quasi-totalité des règles du logement vide s’appliquent aux meublés, qu’il s’agisse d’une location classique ou d’une colocation.

La nouvelle loi a en effet introduit, dans la loi de 1989 régissant les rapports locatifs, un article 8-1 relatif à la colocation. Cet article impose aux bailleurs de respecter l’ensemble des règles applicables aux locations simples : par exemple, le montant du dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges ; l’augmentation annuelle du loyer est calculée suivant l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) ; la liste des charges récupérables et des réparations locatives respecte les décrets du 26 août 1987 (n° 87-713 et n° 87-712) ; etc.

Enfin, un nouveau décret devrait bientôt établir un contrat type spécifique aux colocations.

En cours de location, prudence !

Pourquoi ne pas élaborer un pacte ou une convention de colocation ? C’est un moyen simple de mettre par écrit les règles à respecter dans la colocation pour éviter les désaccords.

Le pacte ou la convention de colocation

Pour limiter les risques de conflits, l’idéal est de stipuler dès le départ, noir sur blanc, les règles à respecter et le mode de répartition des loyers et des charges, mais aussi de tous les frais annexes (factures, abonnements, taxe d’habitation).

Ce document doit être daté et signé en autant d’exemplaires que de colocataires. À ce jour, il n’existe pas de modèle légal de pacte ou de convention de colocation. Mais n’hésitez pas à préciser par écrit les points susceptibles d’être litigieux.

Par exemple :
– la détermination des parties privatives et des parties communes,
– l’inventaire du mobilier collectif ou personnel,
– la répartition du loyer, des charges et de la taxe d’habitation entre les locataires,
– le partage et le mode de règlement des dépenses communes (assurances, factures),
– les règles d’hébergement des personnes extérieures à la colocation,
– les dispositions à prévoir en cas d’absence prolongée d’un colocataire,
– les règles en présence d’un animal,
– les modalités d’entretien des parties communes,
– le remplacement d’un colocataire,
– les modalités de prise de décisions collectives au sein de la colocation.

Être bien assuré

Il est obligatoire d’assurer votre colocation au moins contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux…) et de fournir une attestation d’assurance au bailleur chaque année. La plupart des propriétaires et des agences immobilières exigent, pour se simplifier la vie, la remise d’une attestation unique comportant tous les noms des colocataires.

Plusieurs possibilités s’offrent à vous.

Un seul colocataire souscrit auprès de l’assureur. Dans ce cas de figure, c’est lui qui paiera les cotisations. Il devra ensuite s’arranger avec ses colocataires pour récupérer leurs parts. Cependant, il est indispensable que l’assureur soit informé qu’il s’agit d’une colocation et que le nom de chaque colocataire soit mentionné sur le contrat. À défaut, l’assureur pourrait refuser de prendre en charge un sinistre. Si un colocataire est remplacé, il faut faire un avenant au contrat d’assurance.

L’ensemble des colocataires souscrit un contrat unique auprès d’un assureur. Cette solution permet d’éviter les conflits pour le paiement de la cotisation, puisque chaque colocataire règle sa part directement à l’assureur. L’assureur peut introduire dans le contrat une clause de solidarité qui lui permet, en cas de non-paiement par l’un des colocataires, de se retourner vers les autres.

Il est également possible de se mettre d’accord avec le propriétaire pour que celui-ci souscrive lui-même l’assurance pour le compte de ses locataires et répercute un douzième de la cotisation annuelle sur le montant de chaque loyer.

Chaque colocataire doit aussi vérifier qu’il est bien couvert par une assurance « responsabilité civile vie privée », laquelle prend en charge les sinistres non couverts par l’assurance « risques locatifs » : par exemple, la casse d’une vitre. Cette garantie est souvent incluse dans l’assurance multirisques habitation. Enfin, il faut rappeler que les étudiants sont parfois encore couverts par la responsabilité civile de leurs parents. Relisez bien leur contrat.

Si vous quittez la colocation

Vous voulez quitter la colocation avant les autres ? Quelques précautions sont à prendre pour éviter tout litige ultérieur.

Le colocataire qui doit partir avant les autres doit donner congé au bailleur dans les règles : par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant le délai de préavis légal de trois mois (ramené à un mois dans certains cas). Et cela, même s’il présente son remplaçant au bailleur.

Devoir payer d’éventuels impayés

Cette démarche lui permettra, ainsi qu’à sa caution, d’échapper au paiement des éventuels impayés de loyers dès la fin de son préavis.

Cependant, si le bail prévoit une clause de solidarité, le partant sera alors tenu responsable des impayés (tout comme sa caution) jusqu’à ce qu’un nouveau colocataire prenne sa place ou, à défaut, jusqu’au terme des six mois suivant la date de son congé.

Le jour de la remise des clés, il convient de dresser avec vos colocataires un état des lieux de sortie, qui permet de déterminer si des travaux à votre charge sont à réaliser. Vous pourrez ainsi vous retourner contre vos ex-colocataires si des dégradations surviennent postérieurement à votre départ et que le bailleur vous demande de les prendre en charge financièrement.

La galère du dépôt de garantie

Si vous êtes le seul colocataire à quitter le logement, il sera difficile de récupérer votre part du dépôt de garantie : ce dernier est normalement conservé par le bailleur pendant toute la durée de la location. Son montant ne peut excéder un mois de loyer (charges non comprises). Son paiement est partagé par les colocataires inscrits au bail.

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans les deux mois à compter de la remise des clés, à condition que le logement soit rendu tel qu’il était décrit dans l’état des lieux, moins l’usure normale.

Dans le cadre d’un départ d’une colocation, il est donc impossible d’exiger du propriétaire la restitution de votre quote-part du dépôt de garantie, car le remboursement suppose la restitution effective des lieux. Autrement dit, si vous quittez le logement avant la fin du bail, vous devrez patienter pour récupérer la part que vous avez versée.

Cependant, il est possible de demander que figure dans le bail une mention prévoyant une restitution anticipée au colocataire partant. À défaut, il vous reste la possibilité de trouver un arrangement avec votre successeur. Ce point peut d’ailleurs être prévu dans le pacte de colocation.
Source : 60 millions de Consommateur D’après un article de Laurence Ollivier avec Marie-Odile Thiry-Duarte, juriste.